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Book classification
  1. 本书为刘守君不动产登记实务系列丛书之一,由作者选取其与全国不动产登记实务界行业专业人员就不动产登记实务中出现的新情况、新问题进行研讨的161个典型问答编撰而成。这些问题涵盖了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、抵押权登记、更正登记、异议登记、预告登记、协助执行等不动产登记工作的方方面面,出版后能为读者解决不动产登记中的一些实务问题提供参考或拓展解决问题的思路,是不动产登记实务人员和研究人员的重...查看更多
  2. “刘守君不动产登记实务系列丛书”自出版以来,得到了广大一线的不动产登记人员的喜爱,笔者感谢大家的信任与支持。丛书中的《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》实质上是不动产登记中的实务问题的问答汇集,根据读者的反馈,这两本书中汇集的235个典型的不动产登记实务问题的问答,为读者解决不动产登记中的一些实务问题提供了参考或拓展了思路,对此,笔者深感欣慰。
    虽然《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》中汇集了235个典型的不动产登记实务问题问答,但我国处于社会、经济等各方面快速、多元化的发展时期,新情况、新问题的出现层出不穷,以处理个案为主的不动产登记实务中新情况、新问题的出现也常态化。笔者与不动产登记实务界的朋友们经常就这些新情况、新问题进行讨论、交流,并将一些典型问题的讨论、交流情况和感悟记录下来,从中选取了160个问答编撰成了您手中的《不动产登记实务问答》。
    本书的编撰体系继承了《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》的编撰体系,即按具体的不动产登记类型,将这些问题进行了分类,便于读者查阅和关联理解。在方法上,通过法理分析、法条阐释和实务处理建议对这些问题进行解析。解析中,虽然也引用了法学家们的经典理论,但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年不动产(房屋)登记实务的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识、提升的新认识,来说法理、讲法条、提建议。
    笔者期盼本书的出版,能够为从事不动产登记实务的朋友们解决工作中的问题提供参考、帮助,但限于笔者的能力和水平,对本书的谬误之处,敬请读者和各位仁达贤翁不吝赐教。
    本书能够顺利出版,得益于西南交通大学出版社的领导和编辑们的大力支持,在此深表谢忱。在本书编撰过程中,得到了我亲爱的妻子范晓容女士的真情陪伴和倾心相助,谨以此书向她致敬。谨以此书与我的四川大学生物治疗国家重点实验室的博士研究生女儿刘默涵同学共勉,祝她快乐、健康、阳光、课题研究顺利并学业有成。


    刘守君  
    二○二一年六月,犍为
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  1. 第一部分  首次登记
    第1问  国有建设用地使用权出让期限始期未到的土地出让合同,登记机构可否用作登记的证据材料/…1
    第2问  土地出让金缴纳凭证上的金额与土地出让合同上的金额不对应的,登记机构可否为当事人办理国有建设用地使用权首次登记/…2
    第3问  公司注销前取得的土地,可否首次登记在重新设立的同名公司名下/…4
    第4问  总公司持以分公司名义办理的用地、规划和竣工验收等材料申请的房屋首次登记,登记机构可否办理/…5
    第5问  权利人取得房屋竣工验收手续后再非法加建一层的,登记机构可否为其办理竣工验收部分的房屋首次登记/…7
    第6问  房地产的合作开发人分别以各自名义办理用地、规划许可手续,登记机构可否将竣工房屋首次登记给其中的一个合作人/…8
    第7问  未办理首次登记的合资建房,登记机构可否凭生效的确认权属的判决书直接为出资人办理相应的房地产首次登记/…10
    第8问  登记机构可否凭确认权属的裁定书为申请人办理房屋首次登记/…12
    第9问  权利人放弃权利产生的注销登记办结后,收归国有的房地产该如何申请登记/…13
    第10问  宅基地及地上房屋首次登记的权利主体是谁/…15
    第11问  因水工建筑用地上营造的林木申请的林木所有权首次登记,登记机构可否办理/…18
    第12问  因在河堤堤坝上植树申请的土地承包经营权及地上林木所有权首次登记,登记机构可否办理/…19
    第二部分  变更登记
    第13问  因自动续期取得的住宅建设用地使用权,当事人应当申请什么登记/…21
    第14问  当事人分割有抵押权负担的宗地产生的变更登记,登记机构可否办理/…22
    第15问  两套毗邻的成套住房组合设定为一个不动产单元申请的变更登记,登记机构可否办理/…23
    第16问  权利人因局部放弃宗地权利、局部保留宗地权利申请的国有建设用地使用权变更登记,登记机构可否办理/…25
    第三部分  转移登记
    第17问  权利人因将50年土地使用权期限中的前30年转让给他人申请的转移登记,登记机构可否办理/…28
    第18问  对有边界争议的土地使用权申请的转移登记,登记机构可否作不予登记处理/…29
    第19问  当事公司因分割登记在牵头公司名下的国有建设用地使用权申请的转移登记,登记机构可否办理/…30
    第20问  被执行人未登记在其名下的基于生效法律文书取得的国有建设用地使用权又被人民法院裁定抵债产生的转移登记,登记机构可否办理/…32
    第21问  国有土地使用权证上载明了使用期限的土地使用权性质是否是出让/…33
    第22问  登记机构办理因出让取得的国有农用地使用权转移登记时,是否收取或查验契税缴纳凭证/…35
    第23问  基于房屋买卖合同产生的转移登记中,登记机构可否将房屋直接登记在买卖合同当事人以外的人名下/…36
    第24问  当事人依房屋买卖合同中关于单方申请转移登记的约定申请的转移登记,登记机构可否办理/…38
    第25问  占份额三分之二以上的共有人处分共有的不动产后申请的转移登记,登记机构可否办理/…39
    第26问  按份共有人转让其不动产份额时,其他共有人或其委托人是否应当参与转移登记申请/…40
    第27问  转让人通知其他按份共有人的证明是否是转让转移登记申请材料/…41
    第28问  对权属有争议的不动产转移登记申请,登记机构可否作中止登记处理/…42
    第29问  当事人持无不动产登记资料支撑的房屋所有权证申请的房地产转让转移登记,登记机构该怎样处理/…43
    第30问  房地产转让转移登记完成后,买卖双方可否以未提交土地增值税缴纳凭证为由申请撤回该转让转移登记申请/…44
    第31问  申请人申请转移登记时,买方据以签订商品房预售合同的身份证明已被注销的,登记机构该如何处理/…46
    第32问  企业注销前处分的不动产在企业注销后申请的转移登记,登记机构该怎样处理/…48
    第33问  房地产开发公司被吊销营业执照后清算组成立前与购房人签订的商品房买卖合同,登记机构可否用作办理转移登记的证据材料/…51
    第34问  公司营业执照被吊销后可否以该公司名义与买方共同申请转让转移登记/…52
    第35问  登记在无民事行为能力的父母名下的房屋卖给非监护人的儿子产生的转移登记,登记机构可否办理/…53
    第36问  监护人申请的将其与被监护人共同购买的房屋转移登记为其单独所有产生的登记,登记机构可否办理/…54
    第37问  受托人持以转让房屋坐落明确的代理事项的委托书申请的转移登记,登记机构可否受理/…55
    第38问  受托的房地产开发公司指定其员工代委托人申请的房屋转移登记,登记机构可否受理/…56
    第39问  抵押当事人在债务履行期间申请的以抵押房屋抵债产生的转移登记,登记机构可否办理/…57
    第40问  抵押人转让抵押不动产申请的转移登记,登记机构可否办理/…58
    第41问  被没收的房屋未转移登记到国家机关名下又转让给他人申请的转移登记,登记机构可否受理/…60
    第42问  人民法院生效的判决书变更了商品房预售合同的买方,登记机构可否直接为变更后的买方办理商品房转移登记/…61
    第43问  人民法院裁定归属的预售商品房可否直接转移登记给权利取得人/…62
    第44问  查封期限届满后当事人持轮候查封法院在其他法院查封期间出具的拍卖成交裁定书申请的不动产转移登记,登记机构可否办理/…64
    第45问  有查封登记存在的情形下,登记机构可否为申请人办理因查封法院生效的判决书产生的房地产权属变更登记/…66
    第46问  未成年人购买宅基地上房屋申请的转移登记,登记机构可否受理/…66
    第47问  婚前购买的商品房尚未登记到购房人名下,离婚时又赠与或卖给配偶产生的登记该如何申请/…68
    第48问  基于离婚协议分割取得的房屋直接冲抵未成年子女抚养费产生的转移登记,登记机构可否办理/…69
    第49问  离婚协议约定预购商品房归属的,办理转移登记时是否需要对方配偶在登记申请书上签名/…71
    第50问  生效的离婚民事调解书载明原夫妻共有的不动产归未成年儿子的,原权利人可否再处分该不动产/…72
    第51问  当事人因变更离婚民事调解书中关于房屋归属的内容申请的转移登记,登记机构可否办理/…74
    第52问  对申请人申请的权属有争议的房屋,登记机构应当怎样处理/…77
    第53问  登记在自然人名下的集体建设用地使用权及地上房屋所有权可否办理因离婚产生的转移登记/…79
    第54问  被继承的房屋可否登记给继承人的监护人/…80
    第55问  已被他人抱养的子女可否继承其生父母的遗产/…81
    第56问  第二顺序继承人的晚辈直系血亲是否可以申请继承转移登记/…82
    第57问  遗嘱可否直接作为登记机构办理继承转移登记的原因材料/…83
    第58问  打印遗嘱作为办理继承转移登记的证据材料时,登记人员应当注意什么/…85
    第59问  代理人凭代为申请继承转移登记的委托书填写的份额约定书,登记机构可否用作登记的证据材料/…85
    第60问  外籍继承人提交所在国公证机构出具的相关继承文书,登记机构该怎样查验/…87
    第61问  登记簿上记载的宅基地使用权的户主死亡后,当事人应当申请什么登记/…88
    第四部分  注销登记
    第62问  当事人放弃房屋所有权但不放弃该房屋占用范围内的国有建设用地使用权申请的注销登记,登记机构可否办理/…90
    第63问  当事人只申请因拆除房屋产生的房屋所有权注销登记的,登记机构可否办理/…91
    第64问  登记机构可否按实施征收的人民政府的注销登记通知书办理被查封房屋的注销登记/…92
    第65问  登记机构办理因征收申请的房屋注销登记时,是否要实地查看/…93
    第66问  有抵押权负担的房屋因被征收申请的注销登记,登记机构可否办理/…94
    第67问  注销登记办结后,登记机构是否向申请人颁发不动产登记证明/…95
    第68问  死绝户的宅基地使用权及地上房屋所有权是否须收归集体经济组织后,该集体经济组织才可以申请注销登记/…96
    第五部分  抵押权登记
    第69问  国有农用地使用权可否抵押/…99
    第70问  公墓用地可否抵押/…100
    第71问  地上有合法建造并竣工的房屋时,登记机构可否为当事人办理净地抵押产生的抵押权登记/…102
    第72问  地上新增在建建筑物后,登记机构可否为当事人办理原净地抵押权变更登记/…103
    第73问  办理抵押权登记时,申请人的印章编号是否属于登记机构的查验范围/…104
    第74问  登记机构是否应当注意抵押合同上的抵押期限/…106
    第75问  当事人在查封期间签订抵押合同,但在查封解除后申请的抵押权登记,登记机构可否办理/…107
    第76问  四家银行共同作为抵押权人与抵押人签订房地产抵押合同后,抵押权可否只登记在其中一家银行名下/…109
    第77问  抵押权人与自己签订的抵押合同,登记机构可否用作办理抵押权登记的材料/…111
    第78问  以出卖的房屋作抵押担保该房屋买卖合同目的实现申请的抵押权登记,登记机构可否受理/…112
    第79问  以购买未经所有权登记的竣工房屋的买卖合同为主合同申请的抵押权登记,登记机构可否办理/…113
    第80问  抵押权登记中,基于保理合同建立的债权有哪些/…114
    第81问  因欠税担保申请的房屋抵押权登记,登记机构可否办理/…116
    第82问  购房人用其购买的房屋为该房屋购房款的欠款作抵押担保申请的抵押权登记,登记机构可否办理/…120
    第83问  同一个债权人可否成为同一房屋的顺位抵押权人/…122
    第84问  一人有限责任公司的房地产抵押给其法定代表人产生的抵押权登记,登记机构可否办理/…122
    第85问  按份共有人以其份额作抵押申请抵押权登记时,是否应当提交其他共有人同意的证明/…124
    第86问  行政诉讼中的第三人在诉讼期间申请抵押涉案房地产产生的抵押权登记,登记机构可否办理/…125
    第87问  预购商品房可否作反担保抵押的标的/…126
    第88问  营利性机构因抵押教育设施、医疗卫生设施申请的抵押权登记,登记机构可否办理/…128
    第89问  登记机构办理抵押权登记时,是否还要审查超值抵押问题/…129
    第90问  未履行年度报告公示义务的企业申请的抵押权登记,登记机构可否办理/…129
    第91问  当事人因债务人变动申请的抵押权变更登记,登记机构可否办理/…131
    第92问  其他共同抵押人不配合的情形下,登记机构可否为当事人办理因抵押物减少产生的抵押权变更登记/…133
    第93问  因债权发生期间变更产生的抵押权变更登记,登记机构可否办理/…134
    第94问  一个抵押权分割为若干个抵押权产生的抵押权变更登记,登记机构可否办理/…135
    第95问  查封期间,登记机构可否办理因主债权数额减少产生的抵押权变更登记/…137
    第96问  当事人在房屋被征收后拆除前申请的抵押权变更登记,登记机构可否办理/…138
    第97问  当事人在抵押房屋被查封后申请的因抵押担保方式变更产生的抵押权变更登记,登记机构可否办理/…140
    第98问  随债权转让而转让的抵押权是否必须申请抵押权转移登记/…141
    第99问  登记机构可否凭载明房地产上的抵押权消灭的协助执行通知书办理抵押权注销登记/…142
    第100问  一个主债权可否同时被一个最高额抵押权和一个一般抵押权担保/…143
    第101问  最高额抵押权登记之后,登记机构可否再为当事人办理顺位抵押权登记/…145
    第102问  当事人在登记簿上记载的债权确定期间届满后申请因债权确定期间变更产生的最高额抵押权变更登记,登记机构可否办理/…146
    第103问  当事人在抵押不动产被查封后申请的最高额抵押权变更登记,登记机构可否办理/…147
    第104问  商品房预售许可证是否限制在建建筑物抵押权登记的办理/…148
    第105问  当事人在作为在建建筑物抵押权标的物的房屋竣工并办理了首次登记后申请的在建建筑物抵押权变更登记,登记机构可否办理/…149
    第106问  当事人用规划用途为物业管理用房的在建建筑物作抵押申请的在建建筑物抵押权登记,登记机构可否办理/…150
    第107问  当事人用规划用途为配套幼儿园的部分作抵押申请的在建建筑物抵押权登记,登记机构可否办理/…151
    第108问  有抵押权预告登记存在的情形下,当事人申请的担保其他债权的抵押权首次登记,登记机构可否办理/…152
    第六部分  更正登记
    第109问  因登记机构的原因产生的登记错误是否适用更正登记/…154
    第110问  借他人姓名登记的房屋恢复登记到真实的权利人名下,适用什么登记/…155
    第111问  申请人申请将已被拆除房屋的所有权更正回其名下产生的登记,登记机构可否办理/…157
    第112问  基于撤销不动产登记的行政复议决定书产生的是更正登记,还是注销登记/…158
    第113问  已被征收的房屋因面积错误申请的更正登记,登记机构可否办理/…160
    第114问  人民法院生效的判决书确认不动产登记违法的,登记机构该怎样处理/…161
    第七部分  预告登记
    第115问  因出让取得的国有建设用地使用权在未缴清土地出让金的情形下,可否申请国有建设用地使用权预告登记/…165
    第116问  以两间门市作为共同抵押物申请的一件预购商品房抵押预告登记,登记机构可否办理/…166
    第117问  当事人单方申请撤回预购商品房预告登记申请的,登记机构可否受理/…167
    第118问  当事人持人民法院确认房屋所有权归属的执行裁定书申请的预购商品房预告登记转移登记,登记机构可否受理/…169
    第119问  当事人单方持生效的确认商品房预售合同无效的民事判决书申请的预购商品房预告登记注销登记,登记机构可否办理/…170
    第120问  预购商品房合同备案被撤销后,登记机构可否撤销基于此备案的预购商品房合同办理的预购商品房预告登记/…171
    第121问  申请人在房屋竣工后持商品房预售合同申请的预购商品房预告登记,登记机构可否办理/…173
    第122问  未注销的预购商品房预告登记,是否限制他人对该商品房申请的转移登记的办理/…174
    第123问  当事人申请的预购商品房抵押预告登记顺位登记,登记机构可否办理/…175
    第124问  权利人因放弃权利办理预购商品房抵押预告登记注销登记后再申请预购商品房抵押预告登记的,登记机构可否办理/…176
    第125问  预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记,是否限制之前设立的土地抵押权因债务履行期间延长产生的抵押权变更登记的办理/…178
    第126问  购房人还款后,可否凭还款证明一并申请预购商品房抵押预告登记注销登记和预购商品房预告登记注销登记/…179
    第127问  房屋所有权转移预告登记的权利人再转让该房屋申请的预告登记转移登记,登记机构可否办理/…180
    第八部分  协助执行
    第128问  自然资源局嘱托的不动产登记,登记机构可否办理/…183
    第129问  人民法院的查封登记可否对抗公安局的协助执行/…184
    第130问  生效的继承不动产的民事调解书可否由异地的人民法院执行/…185
    第131问  登记机构协助人民法院办理查封登记时,是否要判定不动产可否被查封/…186
    第132问  被收回的土地办理注销登记前,登记机构可否为人民法院办理查封登记/…188
    第133问  基于拍卖成交裁定书取得的房地产在完成转移登记前又被其他人民法院查封产生的查封登记,登记机构可否办理/…190
    第134问  执行中,区人民法院可否直接解除省高级人民法院对房屋的查封/…192
    第135问  登记簿上记载的轮候查封登记转为查封登记后,已经依法办理的查封登记注销登记可否再恢复/…194
    第136问  凭要求查封土地的执行文书办理该地上房屋的查封登记后,登记机构可否对房屋上的查封登记予以更正登记/…195
    第137问  登记机构可否凭执行优先债权的非查封法院送达的执行文书办理转移登记/…196
    第138问  查封法院因轮候查封案件处分被查封的不动产产生的登记,登记机构可否办理/…198
    第139问  轮候查封的人民法院因实现抵押权处分被查封的不动产产生的转移登记,登记机构可否办理/…200
    第140问  人民法院处分共同抵押物中的一处不动产后,登记机构如何协助人民法院将该处不动产转移登记给买受人/…202
    第141问  登记机构可否协助人民法院将用假的登记申请材料获取登记的房屋所有权转移登记给买受人/…203
    第142问  有抵押权负担的房屋,登记机构可否按人民法院的协助执行通知书办理增加共有人产生的登记/…206
    第143问  人民法院要求协助办理其处分有抵押权负担的不动产产生的转移登记,登记机构可否办理/…208
    第144问  未收回的不动产权属证书是在协助执行事宜办理前公告作废,还是在办结后公告作废/…209
    第145问  执行事项存在权属错误的协助执行通知书,登记机构可否据此办理不动产登记/…210
    第九部分  其  他
    第146问  对申请人通过邮政挂号信方式申请的不动产登记,登记机构该如何处理/…213
    第147问  非婚生未成年人的父母是否是其共同监护人/…214
    第148问  监护人单独代其非婚生的未成年子女申请房产转移登记时,应当提交的监护关系证明是什么/…215
    第149问  社区居民委员会为阿尔茨海默症病人指定监护人的证明,登记机构可否用作登记的证据材料/…217
    第150问  登记人员受理不动产登记申请时,如何判断成年人是否是无民事行为能力人/…218
    第151问  权利人委托他人代为领证又亲自到登记机构请求领证的,登记机构该怎样处理/…220
    第152问  建筑物的地下层可否参与相应的地表土地使用权分摊/…221
    第153问  人民法院裁定房屋转移后,当事人申请该房屋占用范围内的土地权属证书补发的,登记机构可否办理/…222
    第154问  登记机构可否将不动产登记在死者名下/…223
    第155问  未办理继承转移登记的房屋所有权可否被继承/…226
    第156问  当事人能否将其因注销登记丧失的不动产权利再申请登记到其名下/…228
    第157问  遗失补证的申请人是否仅是原证书上记载的权利人/…229
    第158问  登记机构是否查验用作登记申请材料的合同是否生效/…230
    第159问  公证机构可否确认房屋权属/…234
    第160问  居住权有些什么特性?当事人该怎样申请居住权登记/…235
    主要参考书目/…236
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  2. 刘守君,高级经济师,中国注册房地产估价师,中国注册房地产经纪人,北京城市学院众城智库中国不动产(自然资源)登记研究院研究员;主要研究方向为民法物权、不动产登记;多次参与全国房屋登记官考试命题、审题工作

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