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  1. 不动产登记是一项以行政程序为核心的具体实务工作。本书为“刘守君不动产登记实务系列丛书”之一,作者根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年房屋登记实务的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识,提升的新认识,通过法理分析、法条阐释和实务处理建议的方式对106个具有代表性、典型性不动产登记典型案例进行剖析。本书是一本具有学术性的著作,又是一本面向广大不动产登记工作人员的有价值的业务参考书。...查看更多
  2. 前 言 

    《房地产权产籍》杂志自2012年第1期起,陆续刊发我撰写的《房屋登记疑难问题剖析》系列文章。不动产统一登记后,自2017年第5期起,将《房屋登记疑难问题剖析》更名为《不动产登记疑难问题剖析》继续刊发。每篇文章由二个或三个案例剖析组成。截止到本书编撰出版时,共刊发《房屋登记疑难问题剖析》系列文章31篇,《不动产登记疑难问题剖析》系列文章7篇,共计112个案例剖析。
    据悉,《房屋登记疑难问题剖析》系列文章和《不动产登记疑难问题剖析》系列文章的刊发,为解决不动产(房屋)登记中的很多问题提供了参考,深受不动产(房屋)登记一线人员的喜爱,有不少不动产登记一线人员在和我交流中,希望我能将这些案例剖析结集成书出版,便于不动产登记一线人员收执、参考。为此,我结合当前不动产登记的制度环境和实务状况,将这些案例剖析进行了认真的比较、筛选,从中选取了102个案例剖析,再从我在《中国不动产》《中国房地产》杂志上发表的案例剖析文章中选取了3个案例剖析,共计105个案例剖析,组成了您手中的《不动产登记典型案例剖析》。
    本书中的105个案例,或来源于我的房屋登记实务经历,或来源于不动产登记一线人员与我的交流,绝非我凭空杜撰。为了契合当前的不动产登记形势,这些案例选入本书时,我进行了必要的修正,让您读起来不感到老旧。本书没有使用《不动产登记疑难案例剖析》的名称,是因为一些案例并不难,但不动产登记一线人员在QQ群和微信群中多次重复交流、讨论,意见得不到统一,或多人于不同的时间点与我交流、讨论。我当时撰写并发表之,一是为解决实务问题适时提供参考;二是作抛砖引玉之用,以期有更好、更准确的指导意见出现。因此,我认为,这些案例更具有代表性、典型性,故汇集成书时书名定为《不动产登记典型案例剖析》。
    为了便于您查阅和关联理解,我按不动产登记类型,对这些案例进行了分类。在方法上,我通过法理分析、法条阐释和实务处理建议对这些问题进行剖析,其中的很多案例更是通过对正反观点的对比论证进行剖析。剖析中,虽然也引用法学家们的经典理论,但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年房屋登记实务的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识,提升的新认识来说法理,讲法条,提建议。我此举,希望能为您呈上一本有价值的业务参考书。当然,限于我的能力和水平,书中的谬误在所难免,望您不吝赐教!
    谢谢《房地产权产籍》《中国不动产》和《中国房地产》杂志社的领导和老师们长期的关照和支持。本书在编撰过程中,得到了我亲爱的妻子范晓容女士的真情陪伴和倾心相助,谨以此书向她致敬。在本书撰写过程中,我的女儿刘默涵同学已经在四川大学华西临床医学院开始她第二年的研究生生活,谨以此书与之共勉,祝她生活、工作愉快,课题研究顺利并学业有成。



    刘守君  
    二○一九年一月,犍为
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  1. 案例1  未经登记的房屋可否由继承人直接申请首次登记
    甲于2014年2月在其因出让取得的国有建设用地上合法修建一幢2层的小楼,建筑面积280平方米。房屋竣工后,申请首次登记前,甲意外死亡。甲的继承人乙欲凭国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、继承权公证书等材料申请房屋登记。试问:乙应当怎样申请房屋登记?
    观点一认为,乙应当凭国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、继承权公证书等材料申请房屋所有权首次登记,将房屋直接登记到自己名下。
    观点二认为,按连续登记原则,应当由继承人乙代被继承人甲先行申请房屋所有权首次登记,将房屋登记在甲名下后,再由乙申请因继承产生的转移登记,将房屋转移登记到乙名下。
    观点三认为,应当由乙先申请因继承产生的国有土地使用权转移登记,待土地使用权登记到乙名下后,乙再申请建设工程规划许可事项变更,将规划许可证上的被许可人由甲变更为乙,然后申请房屋所有权首次登记,将房屋所有权人登记为乙。
    笔者支持观点一。
    一、已经死亡的人为无民事权利能力人,不能成为登记簿上记载的新的权利人
    《民法总则》第十三条规定,自然人从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。质言之,只有有生命的自然人才有民事权利能力,才具有享有民事权利的资格,换言之,只有有生命的自然人才能成为民事权利的主体。《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知,作为不动产物权的房屋所有权的归属,以登记簿上记载的所有权权利主体为准。在不动产登记实务中,《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定,不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。质言之,一般情形下,当事人不申请,不动产登记不启动,登记机构更不得为当事人办理不动产登记。概言之,只有有生命的自然人,才能由自己申请或其代理人(监护人)代为申请作为不动产的房屋登记,经登记机构核准后成为登记簿上记载的所有权主体。本案中,甲虽然合法修建了房屋,但其已经死亡,没有民事权利能力,不能自己申请房屋登记,也不能委托他人代为申请房屋登记,亦没有资格成为登记簿上记载的新的房屋所有权主体。故观点二中由继承人乙代被继承人甲先行申请房屋所有权首次登记,将房屋登记在甲名下的认识不正确。
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  1. 第一部分  首次登记
    案例1  未经登记的房屋可否由继承人直接申请首次登记/...1
    案例2  被预查封的房屋竣工后可否办理首次登记/...4
    案例3  权利人放弃房屋所有权并办理了注销登记后,收归国家所有的房屋应当申请什么登记/...6
    案例4  人民法院生效的判决书只确认了房屋套内建筑面积的归属,登记机构可否只为申请人登记套内建筑面积/...9
    案例5  旧房屋所有权未办理注销登记,拆除旧房后新建的房屋可否办理首次登记/...11
    案例6  非法修建的房屋合法化后,投资人自何时起对该房屋享有所有权/...13
    案例7  城市居民在村民时代取得的宅基地使用权及地上房屋所有权可否申请首次登记/...15
    第二部分  转移登记
    案例8  夫妻对将来取得的财产作出的约定,登记机构可否用作登记的证据/...17
    案例9  离婚协议对婚前取得的房屋约定归属的,当事人应当申请什么登记/...20
    案例10  离婚协议约定的共有房屋的归属是否因复婚后又离婚而改变/...22
    案例11  夫妻共同购买的办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记的房屋被判决归配偶一方的,权利人该怎样申请登记/...25
    案例12  离婚时约定原夫妻共有的房屋归成年女儿所有,在基于离婚民事调解书产生的转移登记未办理前,原夫妻共同转让此房屋申请的转移登记,登记机构可否办理/...27
    案例13  离婚协议中没有关于夫妻共有房屋的处理约定,登记权利人转让房屋的,可否由其单独与受让人一起申请转移登记/...30
    案例14  夫妻共有的房屋可否是按份共有/...31
    案例15  婚前签订商品房买卖合同,婚后登记为夫妻共有后,当事人持配偶一方声明房屋归对方单独所有的证明申请登记时,适用更正登记,还是转移登记/...33
    案例16  办理基于预购商品房预告登记产生的转移登记时,共有情形是否以预告登记的为准/...34
    案例17  离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定,是否限制离婚转移登记后权利人对房屋的出卖/...36
    案例18  共同共有的房屋产生的继承登记,当事人该如何申请/...38
    案例19  继承人在继承发生后死亡产生的房屋继承转移登记,登记机构该如何办理/...40
    案例20  登记机构可否办理有抵押权负担的房屋的遗赠转移登记/...43
    案例21  若干人共同继承若干房屋产生的转移登记,登记机构该如何办理/...46
    案例22  继承人凭人民调解协议可否单方申请房屋登记/...49
    案例23  已亡赠与人遗留的房屋可否直接转移登记给受赠人/...52
    案例24  继承人申请因生效的判决书取得但未转移登记到被继承人名下的房屋所有权产生的登记,登记机构该如何办理/...55
    案例25  转让方去世且无继承人,受让方单方申请的转移登记,登记机构可否办理/...57
    案例26  无民事行为能力人因履行民事义务处分房屋申请的转移登记,登记机构可否受理/...59
    案例27  继承人遗嘱处分其继承取得的未经登记的房屋产生的登记,登记机构应当怎样办理/...61
    案例28  赠与人死亡后,其生前与他人签订的赠与合同可否自动转化为遗嘱/...62
    案例29  因法定继承申请房屋所有权及房屋分摊取得的国有建设用地使用权转移登记时,继承人的配偶可否作为共有人申请登记/...66
    案例30  继承人放弃继承权是否须经其配偶同意/...67
    案例31  部分继承人申请继承转移登记,登记机构可否办理/...69
    案例32  当事人未经预售许可签订的商品房预售合同,登记机构可否用作办理转移登记的材料/...70
    案例33  基于商品房预售合同设立的权利可否作赠与标的/...73
    案例34  凭人民法院要求办理预购商品房预告登记转移登记的协助执行通知书,登记机构可否为当事人办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记/...75
    案例35  基于预购商品房预告登记产生的房屋转移登记,登记的权利人是否以预购商品房预告登记的权利人为准/...78
    案例36  登记机构可否直接办理因人民法院生效的判决书产生的划拨土地上的房屋抵债转移登记/...81
    案例37  有居住权约定的赠与房屋,当事人可否申请转移登记/...84
    案例38  非监护人委托的人可否代未成年人申请转移登记/...88
    案例39  监护人可否代胎儿申请房屋所有权转移预告登记/...90
    案例40  无身份证明的未成年人,可否凭出生医学证明替代身份证明申请继承转移登记/...94
    案例41  办理出卖被监护人房屋产生的转移登记时,登记机构可否要求当事人在买卖合同中注明“为被监护人的利益”/...97
    案例42  仅由父或母代为申请处分未成年人的房屋产生的转移登记,登记机构可否办理/...98
    案例43  尼姑可否作其未成年儿子的监护人/...100
    案例44  权利人凭确认权属的生效判决书取得他人预购的商品房申请的登记,登记机构该怎样办理/...101
    案例45  将发起人名下的房屋登记到股份有限公司名下,适用变更登记,还是转移登记/...103
    案例46  基于确认权属的仲裁裁决书产生的房屋登记,可否由权利人单方申请/...105
    案例47  因房地产买卖合同被人民法院判决无效而返还的房屋,适用更正登记,还是转移登记/...106
    案例48  买卖合同解除后,已经完成转移登记的房屋所有权和房屋分摊的国有建设用地使用权可否“恢复原状”/...109
    第三部分  注销登记
    案例49  权利人放弃所有权是否只适用注销登记/...112
    第四部分  抵押权登记
    案例50  登记机构可否凭委托受托人向银行办理抵押担保的手续为其办理抵押权登记/...116
    案例51  保证的保证债权可否设立抵押权保障其实现/...118
    案例52  住房公积金管理中心委托银行贷款产生的抵押权登记中,登记簿上记载的抵押权人是否是受托银行/...120
    案例53  外国公司与境外银行签订的贷款合同可否作抵押权登记材料/...123
    案例54  保证函可否作抵押权登记的权源材料/...127
    案例55  一般抵押权担保的可否是将要发生的债权/...130
    案例56  无民事行为能力的自然人,可否作登记簿上记载的抵押权人/...133
    案例57  最高额抵押权担保的债权中,债务人是否须是同一人/...136
    案例58  抵押权可否由权利人共同享有/...138
    案例59  为公司发行债券作抵押担保,当事人可否申请抵押权登记/...140
    案例60  执行担保产生的抵押,登记机构可否办理抵押权登记/...146
    案例61  抵押人变动产生的登记,适用抵押权变更登记,还是抵押权首次登记/...149
    案例62  两处以上的房屋为同一债权作抵押担保时,申请人该申请几个抵押权登记/...150
    案例63  抵押人以抵押期间届满为由单方申请抵押权注销登记的,登记机构可否受理/...152
    案例64  登记机构可否为违法记载的抵押权办理抵押权变更登记/...154
    案例65  抵押权转移登记后是否影响其顺位/...157
    案例66  抵押房屋被生效的判决书变更权属产生的登记,登记机构该如何办理/...159
    案例67  未办理转移登记的抵押权,受让人可否直接申请注销登记/...162
    第五部分  更正登记
    案例68  凭失效的身份证办理的转移登记,当事人可否申请更正登记/...165
    案例69  登记机构因程序瑕疵所作登记是否构成登记错误/...167
    案例70  登记机构可否撤销错误的登记/...170
    案例71  错误登记的房屋可否直接更正登记给继承人/...173
    案例72  继承权公证书被撤销后,权利人应当通过什么登记将其应当享有的房地权利登记到自己名下/...176
    第六部分  异议登记
    案例73  当事人申请异议登记是否须以更正登记不能为前提/...178
    案例74  当事人以保障债权清偿为由申请的异议登记,登记机构可否受理/...181
    案例75  配偶一方擅自转让夫妻共有房屋,完成转让转移登记后,利益受到损害的对方配偶可否对受让人申请异议登记/...183
    案例76  在不知道异议人是否已起诉或被驳回诉讼请求的情形下,登记机构可否径为注销失效的异议登记/...185
    第七部分  预告登记
    案例77  监护人代未成年人申请的预购商品房抵押预告登记,登记机构可否办理/...187
    案例78  当事人应当怎样申请因离婚产生的预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记/...190
    案例79  当事人以延长期限为由申请的房屋所有权转移预告登记变更登记,登记机构可否受理/...192
    案例80  预购商品房预告登记的权利人死亡后,继承人可否申请预购商品房预告登记转移登记/...194
    第八部分  协助执行
    案例81  协助执行中,未经首次登记的房屋可否直接首次登记给执行申请人/...197
    案例82  协助执行通知书与同时送达的法律文书不匹配产生的转移登记,登记机构可否办理/...200
    案例83  对人民法院送达协助执行通知书要求办理的抵债产生的房屋转移登记,登记机构是否无须做询问笔录和收取契税凭证/...203
    案例84  轮候查封法院处分被查封房屋产生的转移登记,登记机构可否办理/...206
    案例85  之前生效的民事判决可否对抗现时的查封登记/...208
    案例86  被查封的房屋可否办理因展期产生的抵押权变更登记/...210
    案例87  登记机构凭人民法院送达的要求撤销担保协议的协助执行通知书,可否注销记载在登记簿上的抵押权/...213
    案例88  查封期内作出的处理被查封房屋的有效判决书可否在查封期届满后执行/...215
    案例89  登记机构办理再续封产生的查封登记时是否收取高级法院的批准手续/...218
    案例90  房屋所有权转移预告登记记载于登记簿上后,登记机构可否协助人民法院执行对该预告登记的预查封/...221
    案例91  登记机构可否基于协助执行通知书公告不动产登记证明作废/...224
    第九部分  其  他
    案例92  未办理离婚转移登记的房屋因被拆迁取得的还房产生的登记,登记机构该如何办理/...226
    案例93  被继承人在继承人离婚前死亡,遗留房屋没有办理继承转移登记,继承人离婚时,该遗留房屋是否应当作为夫妻共同财产分割/...228
    案例94  代理人代委托人申请不动产登记后,不动产登记被记载于登记簿上前,可否代委托人撤回登记申请/...229
    案例95  被代理人丧失民事行为能力后,代理人持被代理人有民事行为能力时出具的委托书申请的房屋登记,登记机构可否办理/...231
    案例96  代理人超越代理权签订的房屋买卖合同在被代理人未追认前,可否用作转移登记的证据/...234
    案例97  隐名共有人去世后产生的遗失补证,登记机构可否直接办理/...235
    案例98  他人以不动产权属证书未遗失为由可否阻止已经启动的遗失补证程序/...238
    案例99  权利人声明不动产权属证书遗失后,在登记机构于登记簿上作补证记载前,重现的不动产权属证书是否无效/...241
    案例100  预购商品房抵押预告登记转房屋抵押权登记,是否受预查封登记的限制/...244
    案例101  登记申请撤回权可否被继承/...247
    案例102  村民委员会可否作登记簿记载的房地产权利人/...249
    案例103  仲裁机构是否是房屋所有权和房屋分摊的国有建设用地使用权的确认机构/...251
    案例104  小区配套公建房屋具体该怎样登记/...253
    案例105  登记机构尽到了合理审慎注意义务的,产生诉讼时可否免责/...255
    主要参考书目/...260
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  2. 刘守君,男,1969年9月出生,党校大学文化,高级经济师职称。中国注册房地产估价师和中国注册房地产经纪人资格。乐山市首批学术和技术带头人。
    原全国房屋登记官考试命题专家库成员,参加2011年全国房屋登记官考试命题,参加2012年、2013年全国房屋登记官考试审题。
    1993年9月至2014年5月,在犍为县房地产管理所从事房屋登记工作,现从事不动产登记研究、咨询和教学。
    主要学术兼职:北京城市学院众城智库中国不动产(自然资源)登记研究院研究员。
    主要荣誉:四川省优秀人民陪审员、乐山市社会科学优秀成果三等奖、“无锡产监杯”《物权法》与房地产权属管理知识竞赛二等奖、乐山市房地产管理先进个人。
    主要研究兴趣:民法物权,不动产登记。出版专著《〈不动产登记暂行条例实施细则〉条文理解与适用》《不动产登记典型问题解析》《不动产登记收件实务》等5部。有135篇有关不动产登记的论文、案例剖析文章发表在《中国国土资源报》《中国不动产》《中国房地产》《房地产权产籍》《四川房地产》等专业报刊上。
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